Jeże­li stro­ny nie zawar­ły umo­wy pośred­nic­twa w obro­cie nie­ru­cho­mo­ścia­mi w for­mie pisem­nej lub elek­tro­nicz­nej ich ust­ne usta­le­nia nie kon­stru­ują waż­nej umo­wy. Wyni­ka to z  art. 180 ust. 3 usta­wy o gospo­dar­ce nie­ru­cho­mo­ścia­mi, któ­ry zastrze­ga powo­ła­ne wyżej for­my kwa­li­fi­ko­wa­ne zawar­cia tego typu umo­wy, pod rygo­rem nie­waż­no­ści.

Przy­po­mnij­my, że do zacho­wa­nia pisem­nej for­my czyn­no­ści praw­nej wystar­cza zło­że­nie wła­sno­ręcz­ne­go pod­pi­su na doku­men­cie obej­mu­ją­cym treść oświad­cze­nia woli. Do zawar­cia umo­wy wystar­cza wymia­na doku­men­tów obej­mu­ją­cych treść oświad­czeń woli, z któ­rych każ­dy jest pod­pi­sa­ny przez jed­ną ze stron, lub doku­men­tów, z któ­rych każ­dy obej­mu­je treść oświad­cze­nia woli jed­nej ze stron i jest przez nią pod­pi­sa­ny (art. 78 kodek­su cywil­ne­go). Do zacho­wa­nia elek­tro­nicz­nej for­my czyn­no­ści praw­nej, zgod­nie z art. 78 (1) kodek­su cywil­ne­go wystar­cza zło­że­nie oświad­cze­nia woli w posta­ci elek­tro­nicz­nej i opa­trze­nie go kwa­li­fi­ko­wa­nym pod­pi­sem elek­tro­nicz­nym (pod­pi­sem poświad­czo­nym spe­cjal­nym cer­ty­fi­ka­tem, któ­ry umoż­li­wia wery­fi­ka­cję skła­da­ją­cej pod­pis oso­by).

Zda­rza się, że stro­ny sto­sun­ku pośred­nic­twa w obro­cie nie­ru­cho­mo­ścia­mi nie docho­wu­ją prze­wi­dzia­nej przez usta­wo­daw­cę obli­ga­to­ryj­nej for­my zawar­cia umo­wy i pole­ga­ją wyłącz­nie na ust­nych uzgod­nie­niach. Czy prze­kre­śla to szan­se agen­ta nie­ru­cho­mo­ści na wyna­gro­dze­nie za sfi­na­li­zo­wa­ną dzię­ki jego zaan­ga­żo­wa­niu trans­ak­cję?

Otóż wbrew pozo­rom nie­ko­niecz­nie, z pomo­cą przy­cho­dzi tu bowiem art. 405 k.c., któ­ry prze­wi­du­je, że kto bez pod­sta­wy praw­nej uzy­skał korzyść mająt­ko­wą kosz­tem innej oso­by, obo­wią­za­ny jest do wyda­nia korzy­ści w natu­rze, a gdy­by to nie było moż­li­we, do zwro­tu jej war­to­ści. For­mu­ła bez­pod­staw­ne­go wzbo­ga­ce­nia „(…) jest tak sze­ro­ka, że pozwa­la ją rozu­mieć jako ogól­ną zasa­dę, że nikt nie powi­nien się boga­cić bez­pod­staw­nie kosz­tem dru­gie­go”, a „(…) nie­zdol­ność czy nie­moż­ność docho­wa­nia zasad” prze­wi­dzia­nych w usta­wie, czy też ich nie­do­sko­na­łość „(…) nie może pro­wa­dzić do akcep­ta­cji prze­su­nięć mająt­ko­wych czy też uzy­ska­nia korzy­ści pozba­wio­nych uza­sad­nie­nia eko­no­micz­ne­go czy też moral­ne­go” — (vide: wyrok Sądu Naj­wyż­sze­go z dnia 21 mar­ca 2007 r., sygn. akt. I CSK 458/06).

Rosz­cze­nie o zwrot wzbo­ga­ce­nia jest zasad­ne gdy kumu­la­tyw­nie:

• doszło do wzbo­ga­ce­nia mająt­ku jed­nej oso­by kosz­tem mająt­ku innej oso­by;
• wzbo­ga­ce­nie i zubo­że­nie pozo­sta­ją ze sobą w związ­ku w tym sen­sie, że wzbo­ga­ce­nie jest wyni­kiem zubo­że­nia – a zatem zja­wi­ska te mia­ły wspól­ne źró­dło;
• wzbo­ga­ce­nie nastą­pi­ło bez pod­sta­wy praw­nej.

W odnie­sie­niu do pierw­szej prze­słan­ki, nale­ży zauwa­żyć, że dla rosz­cze­nia o zwrot bez­pod­staw­ne­go wzbo­ga­ce­nia nie jest wyma­ga­ne, aby nastą­pi­ło przej­ście korzy­ści z mająt­ku zubo­żo­ne­go do mająt­ku wzbo­ga­co­ne­go, rozu­mia­ne­go w ten spo­sób, że pew­na korzyść uby­wa z mająt­ku zubo­żo­ne­go i przy­by­wa w dru­gim, ponie­waż zubo­że­nie może być zwią­za­ne tak­że z tym, że mają­tek nie uległ powięk­sze­niu, a wzbo­ga­ce­nie na tym, że doszło do zaosz­czę­dze­nia na koniecz­nych wydat­kach, przy czym „zysk” wzbo­ga­co­ne­go winien dać się poli­czyć w pie­nią­dzu (vide: W. Dubo­is w: E. Gnie­wek (red.) Kodeks cywil­ny. Komen­tarz 2021, str. 865). Jak słusz­nie bowiem zauwa­żył Sąd Naj­wyż­szy w wyro­ku z dnia 10 sierp­nia 2006 r., sygn. akt V CSK 237/06: „Wzbo­ga­ce­nie pod­mio­tu (…) pole­ga na zaosz­czę­dze­niu wydat­ków, któ­re wzbo­ga­co­ny musiał­by ponieść dla zapew­nie­nia sobie moż­li­wo­ści korzy­sta­nia z cudze­go upraw­nie­nia zgod­nie z obo­wią­zu­ją­cym porząd­kiem praw­nym i uzna­wa­ny­mi zasa­da­mi”. W świe­tle powyż­sze­go nale­ży zauwa­żyć, że korzy­sta­nie z cudzej usłu­gi bez wyna­gro­dze­nia ozna­cza, że wpraw­dzie nie doszło do prze­su­nię­cia mię­dzy mająt­ka­mi, lecz wzbo­ga­co­ny zaosz­czę­dził na wydat­kach, jakie musiał­by ponieść dla zapew­nie­nia sobie usłu­gi, zaś zubo­że­nie wią­że się z fak­tem nie­po­więk­sze­nia mająt­ku o moż­li­we do uzy­ska­nia wyna­gro­dze­nie z tytu­łu świad­cze­nia usłu­gi (vide: wyrok Sądu Ape­la­cyj­ne­go w Kato­wi­cach z dnia 21 mar­ca 1997 r.).

W odnie­sie­niu do związ­ku pomię­dzy wzbo­ga­ce­niem a zubo­że­niem nale­ży zauwa­żyć, że (jak wska­zu­je m.in. SA w Łodzi w wyr. z 9.6.2016 r., sygn. I ACa 1754/15) – ta prze­słan­ka bez­pod­staw­ne­go wzbo­ga­ce­nia nie ma cha­rak­te­ru związ­ku przy­czy­no­wo-skut­ko­we­go mię­dzy zubo­że­niem a wzbo­ga­ce­niem róż­nych pod­mio­tów, ponie­waż co praw­da zubo­że­nie i wzbo­ga­ce­nie nastę­pu­ją jed­no­cze­śnie na sku­tek tej samej przy­czy­ny, ale jest to jedy­nie koin­cy­den­cja mię­dzy zubo­że­niem a wzbo­ga­ce­niem, a nie zwią­zek przy­czy­no­wo-skut­ko­wy pomię­dzy nimi (por. tak­że K. Pie­trzy­kow­ski, w: K. Pie­trzy­kow­ski, Komen­tarz KC, t. 1, 2018, s. 1373; K. Mular­ski, w: M. Gutow­ski, Komen­tarz KC, t. 1, 2016, s. 1534). Jak wyni­ka z powyż­sze­go zerwa­nia związ­ku przy­czy­no­wo – skut­ko­we­go, wzbo­ga­ce­nie jed­nej oso­by nie jest przy­czy­ną zubo­że­nia dru­giej oso­by, a zubo­że­nie nie jest skut­kiem wzbo­ga­ce­nia. Zubo­że­nie i wzbo­ga­ce­nie nie pozo­sta­ją zatem w przy­pad­ku bez­pod­staw­ne­go wzbo­ga­ce­nia w związ­ku przy­czy­no­wo-skut­ko­wym, lecz łączy je jedy­nie wspól­na przy­czy­na – są one zatem następ­stwem tego same­go zda­rze­nia (por. W. Dubis, w: E. Gnie­wek, P. Mach­ni­kow­ski, Komen­tarz KC, 2017, s. 786; T. Soko­łow­ski, w: A. Kidy­ba, Komen­tarz KC, t. 3, cz. 1, 2014, s. 344).

Ostat­nią prze­słan­ką bez­pod­staw­ne­go wzbo­ga­ce­nia jest brak pod­sta­wy praw­nej dla wzbo­ga­ce­nia, co ozna­cza, że nie moż­na uza­sad­nić odnie­sie­nia korzy­ści mająt­ko­wej przez wzbo­ga­co­ne­go mocą prze­pi­sów pra­wa, posta­no­wie­nia­mi czyn­no­ści praw­nej, pra­wo­moc­nym orze­cze­niem sądo­wym bądź aktem admi­ni­stra­cyj­nym (por. m.in. P. Mosto­wik, Bez­pod­staw­ne, 2007, s. 48; K. Pie­trzy­kow­ski, w: K. Pie­trzy­kow­ski, Komen­tarz KC, t. 1, 2018, s. 1374). Nie może przy tym ule­gać wąt­pli­wo­ści, że rosz­cze­nie z tytu­łu bez­pod­staw­ne­go wzbo­ga­ce­nia ma zasto­so­wa­nie przede wszyst­kim wów­czas, gdy doszło do speł­nie­nia świad­cze­nia w wyko­na­niu nie­waż­nej czyn­no­ści praw­nej.

Sąd Rejo­no­wy w Kali­szu, V Wydział Gospo­dar­czy, w wyro­ku z dnia 18 grud­nia 2012 roku  (sygn. akt V GC 425/12) ana­li­zu­jąc moż­li­wość zasto­so­wa­nia kon­struk­cji bez­pod­staw­ne­go wzbo­ga­ce­nia w sytu­acji nie­do­cho­wa­nia przez stro­ny zastrze­żo­nej pod rygo­rem nie­waż­no­ści for­my umo­wy pośred­nic­twa w obro­cie nie­ru­cho­mo­ścia­mi, wprost orzekł, że: „wpraw­dzie powód nie mógł skon­stru­ować rosz­cze­nia w opar­ciu o węzeł prawny/skutek wymo­gu zawar­cia umo­wy pośred­nic­twa w for­mie pisemnej/ad solem­ni­ta­tem. Zda­niem Sądu powód zasad­nie, zgod­nie z obo­wią­zu­ją­cym porząd­kiem praw­nym się­gnął po kon­struk­cję insty­tu­cji bez­pod­staw­ne­go wzbo­ga­ce­nia.” Ana­lo­gicz­ny pogląd wyra­ził Sąd Okrę­go­wy w Pozna­niu, któ­ry w wyro­ku z dnia 6 listo­pa­da 2019 r. (sygn. akt X Ga 552/19) stwier­dził, że: „(…) pozwa­ny zawie­ra­jąc umo­wę naj­mu loka­lu, przy jed­no­cze­snym sko­rzy­sta­niu z usług powód­ki, jako pośred­ni­ka (bez pod­pi­sa­nia pisem­nej umo­wy), uzy­skał korzyść mająt­ko­wą kosz­tem powód­ki. Wzbo­ga­ce­nie pozwa­ne­go pole­ga­ło bowiem na sko­rzy­sta­niu z usłu­gi pośred­ni­ka i zaosz­czę­dze­niu wydat­ku na jego wyna­gro­dze­nie (pro­wi­zję), zaś zubo­że­nie powód­ki — na nie­uzy­ska­niu należ­nej od pozwa­nych pro­wi­zji za wyko­na­ną usłu­gę. Jed­no­cze­śnie wyso­kość tego wyna­gro­dze­nia była zna­na pozwa­ne­mu – zosta­ła umiesz­czo­na ofer­cie, z któ­rą pozwa­ny się zapo­znał. W niniej­szej spra­wie istot­ne jest to, że pozwa­ny dzię­ki aktyw­no­ści powód­ki, jako pośred­ni­ka w obro­cie nie­ru­cho­mo­ścia­mi, powziął infor­ma­cję o ofer­cie naj­mu loka­lu i że to powód­ka stwo­rzy­ła im warun­ki do zawar­cia umo­wy naj­mu”). Tak­że Sąd Rejo­no­wy dla Kra­ko­wa — Śród­mie­ścia w Kra­ko­wie — VI Wydział Cywil­ny w wyro­ku z dnia 12 stycz­nia 2022 r. wyda­nym w postę­po­wa­niu ozna­czo­nym sygn. akt VI C 499/21 sta­nął po stro­nie agen­ta nie­ru­cho­mo­ści w sytu­acji bra­ku waż­nie zawar­tej umo­wy pośred­nic­twa. Pod­niósł, że w takiej sytu­acji sko­ro nie ma moż­li­wo­ści kon­wer­sji nie­waż­nej umo­wy w inne­go rodza­ju poro­zu­mie­nie o tre­ści zbli­żo­nej do umo­wy o świad­cze­nie usług, to przy­jąć nale­ża­ło, że pozwa­ny uzy­skał korzyść mająt­ko­wą bez pod­sta­wy praw­nej. Brak jest przy tym inne­go środ­ka praw­ne­go, przy któ­re­go wyko­rzy­sta­niu moż­li­we było­by przy­wró­ce­nie rów­no­wa­gi mająt­ko­wej, naru­szo­nej bez praw­ne­go uza­sad­nie­nia.

Zapre­zen­to­wa­na linia orzecz­ni­cza zasłu­gu­je na peł­ną apro­ba­tę. Odmo­wa udzie­le­nia pośred­ni­ko­wi w obro­cie nie­ru­cho­mo­ścia­mi ochro­ny praw­nej pro­wa­dzi­ła­by do wnio­sków nie­ak­cep­to­wal­nych ze wzglę­dów spo­łecz­nych, sta­no­wi­ła­by bowiem przy­zwo­le­nie na uchy­le­nie się od obo­wiąz­ku zapła­ty za wyko­na­ną usłu­gę pomi­mo rażą­co nie­lo­jal­ne­go zacho­wa­nia ze stro­ny bez­pod­staw­nie wzbo­ga­co­ne­go.

Mag­da­le­na Toma­la, rad­ca praw­ny