Szanse pośrednika w obrocie nieruchomościami na zasądzenie wynagrodzenia w przypadku niezachowania formy zawarcia umowy pośrednictwa

Jeżeli strony nie zawarły umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w formie pisemnej lub elektronicznej ich ustne ustalenia nie konstruują ważnej umowy. Wynika to z  art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zastrzega powołane wyżej formy kwalifikowane zawarcia tego typu umowy, pod rygorem nieważności.

Przypomnijmy, że do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany (art. 78 kodeksu cywilnego). Do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej, zgodnie z art. 78 (1) kodeksu cywilnego wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym (podpisem poświadczonym specjalnym certyfikatem, który umożliwia weryfikację składającej podpis osoby).

Zdarza się, że strony stosunku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie dochowują przewidzianej przez ustawodawcę obligatoryjnej formy zawarcia umowy i polegają wyłącznie na ustnych uzgodnieniach. Czy przekreśla to szanse agenta nieruchomości na wynagrodzenie za sfinalizowaną dzięki jego zaangażowaniu transakcję?

Otóż wbrew pozorom niekoniecznie, z pomocą przychodzi tu bowiem art. 405 k.c., który przewiduje, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Formuła bezpodstawnego wzbogacenia „(…) jest tak szeroka, że pozwala ją rozumieć jako ogólną zasadę, że nikt nie powinien się bogacić bezpodstawnie kosztem drugiego”, a „(…) niezdolność czy niemożność dochowania zasad” przewidzianych w ustawie, czy też ich niedoskonałość „(…) nie może prowadzić do akceptacji przesunięć majątkowych czy też uzyskania korzyści pozbawionych uzasadnienia ekonomicznego czy też moralnego” – (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2007 r., sygn. akt. I CSK 458/06).

Roszczenie o zwrot wzbogacenia jest zasadne gdy kumulatywnie:

  • doszło do wzbogacenia majątku jednej osoby kosztem majątku innej osoby;
  • wzbogacenie i zubożenie pozostają ze sobą w związku w tym sensie, że wzbogacenie jest wynikiem zubożenia – a zatem zjawiska te miały wspólne źródło;
  • wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej.

W odniesieniu do pierwszej przesłanki, należy zauważyć, że dla roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia nie jest wymagane, aby nastąpiło przejście korzyści z majątku zubożonego do majątku wzbogaconego, rozumianego w ten sposób, że pewna korzyść ubywa z majątku zubożonego i przybywa w drugim, ponieważ zubożenie może być związane także z tym, że majątek nie uległ powiększeniu, a wzbogacenie na tym, że doszło do zaoszczędzenia na koniecznych wydatkach, przy czym „zysk” wzbogaconego winien dać się policzyć w pieniądzu (vide: W. Dubois w: E. Gniewek (red.) Kodeks cywilny. Komentarz 2021, str. 865). Jak słusznie bowiem zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 sierpnia 2006 r., sygn. akt V CSK 237/06: „Wzbogacenie podmiotu (…) polega na zaoszczędzeniu wydatków, które wzbogacony musiałby ponieść dla zapewnienia sobie możliwości korzystania z cudzego uprawnienia zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym i uznawanymi zasadami”. W świetle powyższego należy zauważyć, że korzystanie z cudzej usługi bez wynagrodzenia oznacza, że wprawdzie nie doszło do przesunięcia między majątkami, lecz wzbogacony zaoszczędził na wydatkach, jakie musiałby ponieść dla zapewnienia sobie usługi, zaś zubożenie wiąże się z faktem niepowiększenia majątku o możliwe do uzyskania wynagrodzenie z tytułu świadczenia usługi (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 marca 1997 r.).

W odniesieniu do związku pomiędzy wzbogaceniem a zubożeniem należy zauważyć, że (jak wskazuje m.in. SA w Łodzi w wyr. z 9.6.2016 r., sygn. I ACa 1754/15) – ta przesłanka bezpodstawnego wzbogacenia nie ma charakteru związku przyczynowo-skutkowego między zubożeniem a wzbogaceniem różnych podmiotów, ponieważ co prawda zubożenie i wzbogacenie następują jednocześnie na skutek tej samej przyczyny, ale jest to jedynie koincydencja między zubożeniem a wzbogaceniem, a nie związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nimi (por. także K. Pietrzykowski, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2018, s. 1373; K. Mularski, w: M. Gutowski, Komentarz KC, t. 1, 2016, s. 1534). Jak wynika z powyższego zerwania związku przyczynowo – skutkowego, wzbogacenie jednej osoby nie jest przyczyną zubożenia drugiej osoby, a zubożenie nie jest skutkiem wzbogacenia. Zubożenie i wzbogacenie nie pozostają zatem w przypadku bezpodstawnego wzbogacenia w związku przyczynowo-skutkowym, lecz łączy je jedynie wspólna przyczyna – są one zatem następstwem tego samego zdarzenia (por. W. Dubis, w: E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz KC, 2017, s. 786; T. Sokołowski, w: A. Kidyba, Komentarz KC, t. 3, cz. 1, 2014, s. 344).

Ostatnią przesłanką bezpodstawnego wzbogacenia jest brak podstawy prawnej dla wzbogacenia, co oznacza, że nie można uzasadnić odniesienia korzyści majątkowej przez wzbogaconego mocą przepisów prawa, postanowieniami czynności prawnej, prawomocnym orzeczeniem sądowym bądź aktem administracyjnym (por. m.in. P. Mostowik, Bezpodstawne, 2007, s. 48; K. Pietrzykowski, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2018, s. 1374). Nie może przy tym ulegać wątpliwości, że roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia ma zastosowanie przede wszystkim wówczas, gdy doszło do spełnienia świadczenia w wykonaniu nieważnej czynności prawnej.

Sąd Rejonowy w Kaliszu, V Wydział Gospodarczy, w wyroku z dnia 18 grudnia 2012 roku  (sygn. akt V GC 425/12) analizując możliwość zastosowania konstrukcji bezpodstawnego wzbogacenia w sytuacji niedochowania przez strony zastrzeżonej pod rygorem nieważności formy umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wprost orzekł, że: „wprawdzie powód nie mógł skonstruować roszczenia w oparciu o węzeł prawny/skutek wymogu zawarcia umowy pośrednictwa w formie pisemnej/ad solemnitatem. Zdaniem Sądu powód zasadnie, zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym sięgnął po konstrukcję instytucji bezpodstawnego wzbogacenia.” Analogiczny pogląd wyraził Sąd Okręgowy w Poznaniu, który w wyroku z dnia 6 listopada 2019 r. (sygn. akt X Ga 552/19) stwierdził, że: „(…) pozwany zawierając umowę najmu lokalu, przy jednoczesnym skorzystaniu z usług powódki, jako pośrednika (bez podpisania pisemnej umowy), uzyskał korzyść majątkową kosztem powódki. Wzbogacenie pozwanego polegało bowiem na skorzystaniu z usługi pośrednika i zaoszczędzeniu wydatku na jego wynagrodzenie (prowizję), zaś zubożenie powódki – na nieuzyskaniu należnej od pozwanych prowizji za wykonaną usługę. Jednocześnie wysokość tego wynagrodzenia była znana pozwanemu – została umieszczona ofercie, z którą pozwany się zapoznał. W niniejszej sprawie istotne jest to, że pozwany dzięki aktywności powódki, jako pośrednika w obrocie nieruchomościami, powziął informację o ofercie najmu lokalu i że to powódka stworzyła im warunki do zawarcia umowy najmu”). Także Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie – VI Wydział Cywilny w wyroku z dnia 12 stycznia 2022 r. wydanym w postępowaniu oznaczonym sygn. akt VI C 499/21 stanął po stronie agenta nieruchomości w sytuacji braku ważnie zawartej umowy pośrednictwa. Podniósł, że w takiej sytuacji skoro nie ma możliwości konwersji nieważnej umowy w innego rodzaju porozumienie o treści zbliżonej do umowy o świadczenie usług, to przyjąć należało, że pozwany uzyskał korzyść majątkową bez podstawy prawnej. Brak jest przy tym innego środka prawnego, przy którego wykorzystaniu możliwe byłoby przywrócenie równowagi majątkowej, naruszonej bez prawnego uzasadnienia.

Zaprezentowana linia orzecznicza zasługuje na pełną aprobatę. Odmowa udzielenia pośrednikowi w obrocie nieruchomościami ochrony prawnej prowadziłaby do wniosków nieakceptowalnych ze względów społecznych, stanowiłaby bowiem przyzwolenie na uchylenie się od obowiązku zapłaty za wykonaną usługę pomimo rażąco nielojalnego zachowania ze strony bezpodstawnie wzbogaconego.

Magdalena Tomala, radca prawny

udostępnij: